Muster freiwillige mieterhöhung

Schweden debattiert derzeit darüber, ob es an der Zeit ist, diese Kontrollen flexibler zu gestalten. Mehr als 6.500 Wohnungen des Montclair-Wohnungsbestands sind vermietet. Laut der Volkszählung von 2016 zahlen 30 Prozent der Mieter mehr als 30 Prozent ihres Bruttoeinkommens als Miete. Die Schlupflöcher in freiwilligen Vereinbarungen haben kaskadierende Folgen. Unsere Erfahrung in der Harvard Hall ist nicht auf Harvard Hall beschränkt; es kann in jedem mietkontrollierten Gebäude passieren, in dem Mieter sich für einen TOPA-Deal entscheiden und den bezahlbaren Wohnungsbestand von DC wegschmettern. Um gegenwärtige und zukünftige Mieter zu schützen, müssen wir unsere Mietstabilisierungsgesetze reformieren und stärken. In der Harvard Hall, in der aufgrund des hohen Kaufpreises nur wenige Optionen zur Verfügung standen, stimmten wir zu, unsere Rechte an einen gewinnorientierten Entwickler zu übertragen, und haben schließlich die Mieten unserer mietkontrollierten Wohnungen gegen Schutz, Buy-outs und neue Annehmlichkeiten abgezeichnet. Unsere freiwillige Vereinbarung mit dem neuen Vermieter erhöhte die zulässigen Mieten für neue Mieter in unserem Gebäude um bis zu 467% und setzte einen starken Anreiz, die derzeitigen Bewohner zu verdrängen. Obwohl die USA als eine der freiesten Marktwirtschaften der Welt angesehen werden, haben viele Großstädte die Mietpreise seit Jahrzehnten reguliert. In San Francisco beispielsweise sind Mieterhöhungen in Gebäuden mit fünf oder mehr Wohnungen seit 1979 an den Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden. In New York, der Heimat einiger der höchsten Mieten der Welt, haben die Behörden fast ein Jahrhundert lang versucht, die unkontrollierte Mietinflation durch verschiedene Maßnahmen zu stoppen. Heute hat ein kleiner Teil des Wohnungsangebots strenge Beschränkungen für Mieterhöhungen, während etwa 50 % des Marktes von den Behörden „stabilisiert“ werden. Dieses System wurde in den letzten Jahren durch sukzessive Moratoriums für steigende Preise in bestimmten Gebieten der Stadt verstärkt.

Gleichzeitig haben verschiedene Verwaltungen versucht, diese Politik durch höhere Ausgaben für den öffentlichen Wohnungsbau zu ergänzen. In der Harvard Hall bestand unsere einzige praktikable Option darin, die von TOPA eingeräumte Verhandlungsmacht zu nutzen, um mit potenziellen Käufern von Marktpreisen zu verhandeln. Akelius, die Firma, die unsere Verträge kaufen wollte, versuchte, Mieter zu gewinnen, indem sie Veranstaltungen mit kostenlosem Chick-fil-A und Wein veranstaltete und glänzende Broschüren mit Versprechungen von Upgrades im Austausch für unsere Kaufrechte verteilte. Urban Investment Partners schloss sich später dem Wettbewerb an. Mit mehreren potenziellen Käufern konnten wir erfolgreich über Konzessionen verhandeln: Verbesserungen an gemeinschaftsfreien Bereichen, Übernahmen für Mieter, die nicht bleiben konnten oder wollten, und keine Mieterhöhungen für aktuelle Mieter über die typischen Mieterhöhungen hinaus. Nach mehreren Verhandlungsrunden haben wir letztendlich dafür gestimmt, unsere Rechte an Akelius zu übertragen. Während der Abstimmung am Dienstag hat die Ratsmitglied Renee Baskerville die sofortige Inkrafttreten der Mietobergrenze und nicht die gesetzlich erlaubten 20 Tage in Kraft treten lassen wollen, indem einige Vermieter versuchen könnten, die Mieten und/oder Gebühren zu erhöhen, bevor das Gesetz in Kraft tritt. Sie bekam keine Sekunde, so dass der Antrag scheiterte. Es gibt jedoch auch Beispiele für Städte, in denen mehrere Generationen von Mietpreiskontrollen beunruhigende Auswirkungen zeigen. Stockholm, die schwedische Hauptstadt, hält seit der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts an einer strengen Mietpreisbremse fest. Heute werden die Preise auf der Grundlage eines „Utility Value“-Preisindex berechnet, und die Mieten gehören trotz des hohen Lebensstandards des Landes zu den günstigsten in Europa.

Aber es hat uns auch das Risiko höherer Mieterhöhungen gelassen. Um Ihnen ein Gefühl für die Größenordnung zu geben, würde Akelius` jährliche Rendite, wenn die Mieten in der Harvard Hall konstant gehalten werden, wahrscheinlich etwa 3,8 % betragen – etwa 3,9 Millionen Dollar weniger als die 12%-Rendite, die von der Härte-Petition sanktioniert wurde.2 Die potenzielle Erhöhung war genug einer Drohung, um selbst die widerstrebendsten Mieter in der Harvard Hall zu ermutigen, die freiwillige Vereinbarung zu unterzeichnen. Und das taten wir auch. Angesichts der jüngsten wirtschaftlichen Abschwächung durch COVID-19 waren sich die Ratsmitglieder einig, dass ein Mietstabilisierungsgesetz heute mehr denn je notwendig sei.